Luật sư bào chữa việc chuyển mục đích sử dụng đất nằm trong quy hoạch

1. Đất hỗn hợp là gì? Có được cấp phép xâydựng đất hỗn hợp không?

1.1 Đất hỗn hợp là gì?

Theo như quy định tạiMục 1.2 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD về quy hoạch xây dựng doBộ Xây dựng ban hành thì Công trình (hoặc đất sử dụng) hỗn hợp được quy địnhnhư sau:

Đất hỗn hợp là gì?Theo quy định của Bộ xây dựng ban hành, đất hỗn hợp là quỹ đất được sử dụng chonhiều mục đích khác nhau như: Sinh sống kết hợp với kinh doanh dịch vụ, ở kếthợp với sản xuất…

Như vậy, quy hoạch xâydựng mới hoặc hỗn hợp là việc định hướng hoặc tổ chức không gian đô thị, khônggian vùng, điểm dân cư, hạ tầng kỹ xã hội, công trình hạ tầng kỹ thuật.

Việc quy hoạch đất tạora môi trường sống thích hợp cho người dân. Bên cạnh đó, đảm bảo sự kết hợp hàihòa giữa lợi ích cộng đồng và lợi ích quốc gia. Tất cả nhằm đáp ứng linh hoạtnhu cầu phát triển xã hội, kinh tế và xác định chức năng xây dựng, phát triểntại mỗi khu đất đó.

1.2. Quy định của phápluật về vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp đất nằm trong khuquy hoạch đất hỗn hợp và dân cư xây dựng mới

Theo quy định tạiKhoản 7 và Khoản 8 Điều 49 Luật đất đai 2013 được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 6Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018như sau:

“7. Trường hợp quyhoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm củacấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện cácquyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kếhoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vựcphải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tụcthực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở,công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửachữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chophép theo quy định của pháp luật.

8. Diện tích đất ghitrong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồiđể thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa cóquyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơquan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủybỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đíchđối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhànước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặccó điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sửdụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều này.”

Như vậy, theo quy địnhtrên thì đất trong quy hoạch vẫn có thể chuyển mục đích sử dụng đất nếu thuộctrường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụngđất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thựchiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Đối với việc chuyểnmục đích sử dụng đất, theo Điều 52 và điểm d, điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đấtđai năm 2013, căn cứ để cho phép người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đấttừ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp được quy định như sau:

“Việc chuyển mục đíchsử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đãđược cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất của ngườiyêu cầu thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.”

Như vậy, nếu đất nằmtrong diện quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của UBND cấphuyện và có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thì được xem xét cho phépchuyển mục đích sử dụng đất.

Ngoài ra, đối với diệntích đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bốphải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụngđất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điềuchỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyểnmục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhànước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặccó điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sửdụng đất không bị hạn chế về quyền của người sử dụng đất giống như những trườnghợp khác.

1.3. Đất hỗn hợp cóđược chính quyền cấp giấy phép xây dựng hay không?

Bên cạnh tìm hiểu đấthỗn hợp là gì? Nhiều người dân còn tỏ ra hoang mang liệu đất hỗn hợp có đượcchính quyền cấp giấy phép xây dựng hay không? Trong nhiều năm qua, hiện trạngđất quy hoạch hỗn hợp không được giải quyết kịp thời cấp giấy phép xây dựngchính thức. Điều này đã khiến cho các hộ dân khu đô thị bức xúc trong một thờigian dài.

Trường hợp đất sử dụnghỗn hợp không có chức năng ở, hộ dân sẽ không được cấp giấy phép xây dựng nhàở. Đồng thời không được chuyển mục đích sang đất ở và tách thửa đất. Đối vớikhu vực nhà ở dính đất quy hoạch hỗn hợp, sẽ gặp nhiều khó khăn về làm thủ tụcđất đai và xây dựng cho người dân.

Công trình xây dựng sẽđược tính là cấp phép tạm. Trường hợp xây dựng xong cũng không được giải quyếthồ sơ hoàn công. Tới tháng 11/2018, sở Xây dựng đồng ý đề xuất về phân loại cáctiêu chí để cấp phép xây dựng cho người dân. Cụ thể:

Đối với khu vực chiếm50% đất hỗn hợp

Đối với khu vực chiếmtrên 50% diện tích đất đai hỗn hợp sẽ có cấu trúc chức năng chính là nhà ởchung cư, kết hợp với dịch vụ – thương mại văn phòng. Ngoài ra, hiện trạng củakhu vực có nhiều đất ở, nhà ở sẽ gây ảnh hưởng tới quyền lợi hợp pháp của ngườidân sẽ được cấp giấy phép xây dựng chính thức.

Đối với khu vực chiếm30% diện tích đất hỗn hợp

Đối với khu vực chiếm30% diện tích đất hỗn hợp, cơ cấu chức năng chính là công trình dịch vụ –thương mại – văn phòng, không nhà ở; khu vực nhà xưởng, cơ sở sản xuất ngànhcông nghiệp gây ô nhiễm cần phải di dời.

Chúng không gây ảnhhưởng tới lợi ích hợp pháp của người dân sẽ được chính quyền cấp giấy phép xâydựng có thời hạn. Điều kiện duy nhất là các hộ dân phải có giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất đai.

Đối với khu quy hoạchđất dân cư xây dựng mới cùng các loại đất ở khác

Khi tìm hiểu về đấthỗn hợp là gì? Chắc hẳn bạn đã biết khu vực nằm trong quy hoạch đất ở, và đấtdân cư xây dựng mới là loại đất hỗn hợp. Vì vậy, đối với khu vực này, chínhquyền sẽ cấp giấy phép xây dựng riêng lẻ cho các hộ dân.

2. Có được chuyển mục đích sử dụng đất khi đấtnằm trong quy hoạch?

Xin chào luật sư! Tôicó vấn đề thắc mắc rất mong nhận được sự giải đáp như sau: Tôi được bố mẹ cholại miếng đất vườn. Sau khi làm thủ tục sang tên và chuyển mục đích sử dụng đấtsang đất thổ cư thì được biết đất nhà tôi nằm trong diện quy hoạch của quận nêndiện tích lên được thổ cư chỉ khoảng 43m2 còn lại vẫn là đất vườn.

Vậy cho tôi hỏi quyhoạch này đã có từ năm 2015 ( nghĩa là hơn 5 năm) nhưng vẫn chưa tiến hành, tôilại không thể xây dựng trên miếng đất quá nhỏ 43m2. Vậy tôi có quyền xin chuyểnlên thổ cư phần còn lại vướng trong quy hoạch để xây dựng nhà ở hay không ? Nếuxin giấy phép xây dựng tạm thì có được không ? Vì tôi nghe nói đất vườn thìkhông xin được xây dựng ?

Tôi xin chân thành cảmơn!

Luật sư Gia Đình trảlời

Chào bạn! Cảm ơn bạnđã tin tưởng và gửi thắc mắc tới Văn Phòng Luật Sư Gia Đình chúng tôi. Vớinhững thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi xin được giải đáp cho bạn như sau:

Điều 49. Thực hiện quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất (Luật đất đai năm 2013)

2. Trường hợp quyhoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấphuyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyềncủa người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kếhoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vựcphải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tụcthực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở,công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửachữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chophép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghitrong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồiđể thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa cóquyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơquan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủybỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đíchđối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhànước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặccó điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sửdụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này."

Theo thông tin bạncung cấp thì diện tích mà bạn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất nằm trongquy hoạch của quận, tuy nhiên thì quy hoạch sử dụng đất này đã 5 năm mà vẫnchưa tiến hành nên theo quy định tại khoản 3 Điều 49 Luật đất đai thì diện tíchđất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phảithu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 nămchưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đấtthì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điềuchỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyểnmục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Nếu trường hợp cơ quannhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏhoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì bạnvẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luậttrong đó có quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn trồng cây lâu nămsang đất thổ cư.

3. Khái niệm đất ở, đất ở tại đô thị, đất ởtại nông thôn

Để cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất ở đúng pháp luật thì cần phải làm rõ đất ở là loại đất nào?Khi nào thì gọi là đất ở tại đô thị? Khi nào thì gọi là đất ở tại nông thôn?

5.1. Khái niệm đất ở

- Đất ở là đất để xâydựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liềnvới nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, aogắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở. Đất ở bao gồm đất ởtại nông thôn, đất ở tại đô thị. (Khoản 2.2 Mục I Phụ lục I ban hành kèm Thôngtư 28/2014/TT-BTNMT).

- Nhà ở là công trìnhxây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cánhân (Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014). Nhà ở bao gồm:

+ Nhà ở riêng lẻ lànhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp củatổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độclập (Khoản 2 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).

+ Nhà chung cư là nhàcó từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sởhữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung chocác hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mụcđích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở vàkinh doanh (Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).

+ Nhà ở thương mại lànhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thịtrường (Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).

+ Nhà ở công vụ là nhàở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy địnhcủa Luật Nhà ở 2014 thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác (Khoản 5Điều 3 Luật Nhà ở 2014).

+ Nhà ở để phục vụ táiđịnh cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được táiđịnh cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của phápluật (Khoản 6 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).

+ Nhà ở xã hội là nhàở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ vềnhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014 (Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).

5.2. Khái niệm đất ởtại đô thị

- Đô thị là khu vựctập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vựckinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hoáhoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốcgia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành củathành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn (Khoản 1 Điều 3 Luật quyhoạch đô thị 2003)

- Khái niệm đất ở tạiđô thị:

Thông tư02/2015/TT-BTNMT - Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số43/2014/NĐ-CPvà Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chínhphủ: Trạng thái: Hết hiệu lực một phần:

Điều 21. Sửa đổi, bổsung quy định của Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT

...

8. Sửa đổi Điểm 2.1.2của Phụ lục số 01 như sau

"Đất ở tại đô thịlà đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn, kể cả đất ởtại các khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thànhphố, thị xã nhưng hiện tại vẫn do xã quản lý."

- Đất ở tại đô thịgồm: đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, aotrong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụngđất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt(Khoản 1 Điều 144 Luật Đất đai 2013).

5.3. Khái niệm đất ởtại nông thôn

- Đất ở tại nông thônlà đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừ đất ở tại khu đô thị mớiđã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã, thị trấnnhưng hiện tại vẫn thuộc xã quản lý. (Điểm 2.1.1 Khoản 2.1 Mục I Phụ lục I ban hànhkèm Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT)

- Đất ở do hộ giađình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm: đất để xây dựng nhà ở, xây dựngcác công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cưnông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cưnông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (Khoản 1 Điều 143Luật Đất đai 2013).

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên giatư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôilà hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyênviên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm,kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệmvà đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý-cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sưbảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư lànghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sưluôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sưthì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề,chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnhhưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luậtsư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúpđược cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đemlại công bằng cho xã hội. 

Luật sưTrần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư GiaĐình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyềnthông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luậttrên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM(HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long,Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam,Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phátthanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổitrẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công annhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại họcluật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trườngĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại họcuy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luậtsư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếngtrên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàngNavibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầugiây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, LừaĐảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lạiniềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm cônglý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôicùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nướcrất lâu năm.

Trân trọngcảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHVPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402ANguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du,Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 TrầnQuang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại:028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư TrầnMinh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com